Seperti
yang telah di jelaskan pada post sebelumnya tentang Kredit Pemilikan Rumah (
KPR ), bahwa dalam Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ) terdapat beberapa jenis
kredit perumahan yang ditawarkan oleh bank konvensional maupun bank syariah.
Beberapa jenis kredit yang ditawarkan adalah KPR floating rate, KPR hybrid,
dan KPR fixed
rate. Kredit yang ditawarkan berkaitan dengan bunga yang akan dikenakan
pada cicilan/angsuran kredit yang diambil oleh para nasabahnya.
Dalam Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ),
sudah sepantasnya para nasabah mengetahui perhitungan bunga angsuran KPR yang
akan diambil. Secara umum saat ini, ada 3 metode perhitungan bunga yanmg
ditetapkan oleh bank. Antara lain metode flat, metode efektif, dan metode
annitas tahunan dan bulanan. Metode-metode tersebut berguna untuk mengetahui
angsuran yang harus dicicil setiap bulannya. Cicilan dihitung berdasarkan pokok
hutang ditambah bunga bank.
Metode Flat
Dalam metode bunga flat, porsi
angsuran pokok ditambah bunga dalam cicilan setiap bulan. Bunga KPR dengan
metode flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR metode annuitas dan
efektif.
Contoh
: Pak Adi mengambil KPR Rp 200.000.000, untuk periode 3 tahun ( 36 bulan ),
dengan bunga yang ditetapkan sebesar 8%, maka angsuran menurut metode flat = Rp
200.000.000 : 36 bulan = Rp 5.556.000, sedangkan angsuran bunga ( Rp
200.000.000 x 8% ) : 12 = Rp 1.334.000. Dengan demikian cicilan KPR Pak Adi =
Rp 5.556.000 + Rp 1.334.000 = Rp 6.890.000/ bulan.
Bunga flat banyak diterapkan dalam
penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR
dengan metode flat cocok diterapkan untuk orang yang berpenghasilan tetap.
Metode Annuitas
Pada metode annuitas, nominal
cicilan juga ditetapkan setiap bulan sampai akhir periode KPR. Hal yang berbeda
dari metode ini adalah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Nilai
cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam table annuitas
berdasarkan saldo KPR tahunan.
Contoh
: Pak Adi mengambil KPR Rp.100 juta,
bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan), menurut sistem anuitas cicilan
yang harus Pak Adi bayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu,
angsuran pokok Rp 2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga
yang Pak Adi bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di
atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar. Kalau
bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang).
Metode
Efektif
Pada
dasarnya metode ini sama dengan metode annuitas. Hal yang berbeda adalah
cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga setiap bulan porsi angsuran
bunga dan pokok hutang berubah sesuai perubahan saldo KPR. Sistem bunga efektif
selalu ditawarkan floating, dan akan lebih rentan terhadap fluktuasi bunga
pasar. Jika bungan pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya juga akan ikut
naik. Pada KPR dengan metode annuitas dan efektif, trutama yang berjangka waktu
diatas 5 tahun, porsi angsuran pokok hutang pada tahun awal sangat kecil,
sementara porsi angsuran pokok bunganya akan sangat besar. Setelah periode
pertengahan KPR, komposisi tersebut akan terbalik, porsi angsuran bunga akan
mengecil, dan porsi angsuran pokok akan membesar.
Rumus
Untuk Metode Flat, Metode Annuitas, dan Metode Efektif
Metode
Flat
Total
Bunga =
P x I x N
Bunga/bulan =
Total Bunga / B
Besar
angsuran = ( P + total bunga ) / B
Keterangan = P : Pokok Kredit
I :
Suku bunga/bulan
N` :
Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
B :
Jangka waktu kredit dalam satuan bulan
Metode
Efektif
Bunga/bulan = SA x I / 12
Keterangan = SA :
Saldo akhir periode
I :
Suku bunga/ tahun
Metode
Annuitas
Angsuran
Bulanan = P x I / 12 x 1 / ( 1 – ( 1 + I
/ 12 ) m )
Keterangan = P : Pokok kredit
I :
Suku bunga/ bulan
m :
Jumlah periode pembayaran/bulan 
Tidak ada komentar:
Posting Komentar